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二手房成交连跌4月 急售房议价空间扩至20%

2011-12-07 13:39:20 本文行家:北小雁

来自中介的数据显示,在新房市场的一片降价声中,11月上海二手房成交量陷入低迷。相关统计数据显示,11月上海共成交二手住宅6235套,环比(较上月)下降12.5%,同比(较去年同期)下降51.1%。这已是上海二手房成交量的连续第四个月下滑。11月的成交水平亦为去年7月以来新低。即便是与2月淡季相比,也要下滑17.2%。但11月沪上二手房的成交均价并未明显下降。汉宇地产数据显示,11月上海市二手房成交

 

二手房成交连跌4月 急售房议价空间扩至20%二手房成交连跌4月 急售房议价空间扩至20%


来自中介的数据显示,在新房市场的一片降价声中,11月上海二手房成交量陷入低迷。

相关统计数据显示,11月上海共成交二手住宅6235套,环比(较上月)下降12.5%,同比(较去年同期)下降51.1%。这已是上海二手房成交量的连续第四个月下滑。11月的成交水平亦为去年7月以来新低。即便是与2月淡季相比,也要下滑17.2%。但11月沪上二手房的成交均价并未明显下降。汉宇地产数据显示,11月上海市二手房成交均价为16592/平方米,环比微跌1%,依旧维持在1.6万元/平方米以上的较高位。

分析人士说,相对于11月新房市场风行的降价潮,上海二手房市场并不敏感。这也折射出,眼下大部分二手卖家并不差钱,即便是以旧换新的改善型需求,也可以被暂缓。加上二手房业主对市场长期看好,因此拥有对抗降价的决心和毅力。

二手房成交集中区域普遍有多个新房在售

11月沪上新房市场的降价潮,对于二手房市场冲击明显。

数据显示,沪上二手房成交集中区域如宝山、嘉定和浦东新区,普遍有多个新房项目在售,其中不乏一些如旭辉澜悦湾、新城金郡、万科清林径等降价力度较大的品牌开发商楼盘。

上海中原研究咨询部总监宋会雍分析,沪上一手住宅降价范围的扩大,对持续僵持的二手房市场造成了很大冲击。一方面客户被严重分流,另一方面,二手房客户受一手房降价“鼓舞”,纷纷将购房计划推迟至明年。

上海中原外高桥门店一位经理昨日称,11月该门店所在区域来客量出现一波回暖,但并没有带动购房者观望情绪的转向,成交量继续维持“历史冰封”状态。大部分二手房购房者对明年的市场变化怀有较大的期望,纷纷延后购房计划。

上海中原镇宁分行经理张宏超称,11月份该门店二手房仅成交了1套房源。上海中原美兰湖二店分行经理潘世武称,上月该门店仅成交两单二手房买卖业务。

“个别急售房源议价空间扩至20%

尽管成交“冰冻”,但沪上二手房成交均价的松动并不明显。

相关数据显示,宝山、嘉定和浦东新区11月的二手成交价格均与10月基本持平,波动幅度均在10%以内,其中嘉定区甚至还有9.6%的逆市上涨。11月沪上二手房成交低迷,加上一二手房价格倒挂明显,具体到某个区,容易出现成交均价不降反涨的情况。

价格松动迹象已露端倪,但松动幅度有限。

上海中原大同分行一位经理昨日称,11月其所在门店二手房买卖来客量维持低位,购房普遍持观望态度。而二手房源挂牌量和挂牌价维持稳定,卖家的议价空间为5%10%,较月初的不足5%已有明显松动,个别急售卖家的议价空间已达20%。不过,购房者的降价预期依然很高,纷纷寄希望明年二手房能出现更大的价格松动。

上海中原外高桥门店一位经理的说法是,眼下业主的议价空间维持在5%10%

“未来两个月僵局难破”

成交陷入僵局,部分二手房卖家开始转售为租。

相关统计显示,二手房卖家将原本打算出售的房源转为出租的情况已相当常见。如宝山顾村一位二手房卖家,原本想以120万元的总价出售一套72平方米两房。由于乏人问津,该业主随即转售为租,且很快成交,租金水平与前期保持平稳。

“近期的二手房市场已呈现出买卖、租赁此消彼长的态势,成交量成为了坚挺价格下的牺牲品。”业内人士说。

宋会雍认为,未来的政策走向,是打破当下二手房成交僵局的关键。

“限购执行了近一年后,房价增长过快的势头已得到有效遏制,市场需求处于被压缩的状态。政策一旦放松,市场需求必然过度放大,房价报复性反弹的可能性很大。管理层深知这一点,多方声音也表明调控政策短期不动摇的决心。”在此背景下,宋会雍预计,未来两个月沪上二手房市场的僵持局面仍然难以打破。

春节后二手房价或变得“平易近人”

也有不同的声音。分析人士认为,新房交易量在11月止跌回升,表明量价的阶段性底部已经呈现。预计沪上二手房交易量也将迎来稳定走势。况且,目前二手房成交量已进入“春节行情”,跌无可跌。

该人士进一步说,临近年关,新房市场降价潮可能在年内会暂告段落,要降的已经降了,没降的估计要看春节后的形势而定,市场会迎来一段相对的稳定期。因此,他预计,经过龙年春节前后的小幅季节性波动后,沪上二手房交易量将逐步稳定甚至小幅增长。

另有分析人士提到,制约二手房成交的“坚挺”价格,将在新房降价潮告一段落时,变得“平易近人”,届时成交量或将会有一定抬头。

业内人士认为,二手房价有望走低。据该人士称,早在8月中下旬,上海外围市场即出现一二手房价格倒挂现象,但在经历1个半月左右的磨合后,局部二手房业主的报价开始向周边同类新房看齐,以求弥合价差达成交易。


 

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参考资料:
[1] 东方早报 2011-12-7
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