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影院与商业地产商利益纷争白热化

2011-12-21 11:05:58 本文行家:北小雁

影院与商业地产商利益纷争白热化寻求合作模式转变院线与地产商之间的利益纷争日益白热化。11月30日,国家广电总局下发《关于促进制片发行放映协调发展的指导意见》,明确提出影院年度地产租金原则上不超过年度票房的15%。目前,在一部电影的票房收入中,除了8.5%税费和电影基金以及约41%的制片方分账外,影院的物业租赁分账的20%~30%是影院运营中最大的一项支出,成为影城运营的沉重负担。但面对院线对于租金

影院与商业地产商利益纷争白热化 寻求合作模式转变影院与商业地产商利益纷争白热化 寻求合作模式转变



 

院线与地产商之间的利益纷争日益白热化。1130日,国家广电总局下发《关于促进制片发行放映协调发展的指导意见》,明确提出影院年度地产租金原则上不超过年度票房的15%。目前,在一部电影的票房收入中,除了8.5%税费和电影基金以及约41%的制片方分账外,影院的物业租赁分账的20%~30%是影院运营中最大的一项支出,成为影城运营的沉重负担。

但面对院线对于租金高分账比例的怨声载道,地产开发商却有一系列的苦衷。究其原因,相对于复合型商业项目中的餐饮、零售、百货等物业形态,影城物业是初期投资最高、投资回报周期最长的一种物业。在一些综合体项目的开发商和经营管理者眼中,院线地产至今仍是“难以舍弃但又异常难啃的骨头”。

面对这一尴尬局面,一些院线正在寻求与开发商合作模式的转变。

分账矛盾激化

自国内相关机构的统计显示,截至今年10月,国内的影院数量已经突破2700家,较去年2000家左右的数量,增幅达35%,成为2002年以来院线行业增速最快、发展最为迅猛的一年。

“外表是高速发展的繁荣,但是很多影院真正能有多少收益却很难说。”该机构告诉记者,正在跑马圈地的院线行业,之所以能达到如此高的发展速率,离不开近一两年商业地产的繁盛,以及各地商业综合体、复合商业项目的大量兴建。

20022012年中国影城数量增长走势显示,2002年至2009年国内的影院数量都是每年百余家左右的速率增长,而2010年到2011年一年之内就增加了700家,2011年到2012年的预期增量则可能高达1600家以上。

而依托商业地产兴盛,在全国遍地开花的院线行业,也不得不为抢占市场的规模冲动,付出高昂的成本代价。

一位院线行业的资深人士透露,目前国内作为影城经营方的影院管理公司,绝大多数不是影院的物权所有方。在国内排名靠前的院线中,除万达、世茂等少数几家在自持物业的影城做影院经营外,绝大多数影院管理方都是以租赁的模式与物业持有方的商业地产开发商签分账协议。

该机构表示,即便是新颁布的《指导意见》中要求的15%分账比例,对于很多新进的影城来说也是难以承受之重。

按照十年前的行规,影城管理方与地产商之间分账协议更像是合作关系。影城开进复合商业项目的初期,开发商与影城方签订5%7%的分账协议,从而大幅减少初期的固定租金,对于回报周期长、初期投入大的影城物业来说,这种分账模式更符合这一业态的商业培育规律。按照国外同业的一般商业模式,类似的分账比例在7%8%

随着中国电影业、院线业的快速发展,自去年开始,这一分账比例已经增至10%15%。而一些快速扩张规模的院线企业,开始不惜重金去抢占地理位置、符合影院构造标准的商业物业,在一些核心商业区域的新建综合体项目中,这一比例最终被推升至20%30%

“相当一部分新建影院,为了抢占市场已背上了负利经营的包袱。”上述院线行业资深人士说。

开发商的苦衷

“近两年,九州中原在全国新增影院140家,其中绝大多数是在二三线城市。”九州中原数字电影院线有限公司副总经理靳赋新说,影城对于聚集人气、吸引客源的作用完全可以被视为一个“小综合体”。运营成功的话,足以成为综合体项目的核心物业。

事实上,在国内目前的综合体开发热潮中,几乎每一个综合体项目都将影城物业规划其中。按照商业综合体项目的一般功能性配比规律,零售、餐饮、娱乐业态的基本比例是5:3:2,影城物业正成为综合体项目打造娱乐功能的重头业态。

但是面对商业地产开发的大量资金投入以及后期运营成本,影城物业正成为令综合体开发商头疼的事。

“由于商业地产整体回报周期长,在整体的培养过程中必须要考虑中期的维持资金。虽然业内都知道一旦形成完美的院线地产盈利模式,会带动开发商所持有的物业增值,但相比餐饮、百货等其他物业,运作好一个影城物业需要投入大量资金和时间成本,其投资回报周期是最长的。”深圳一家专门从事商业地产开发企业的高管说。

此外,近年来院线行业的快速扩张,也是租金分账不断提升的原因。

“我们从一些城市综合体的开发商那里了解到,一些好的商业项目一启动,就有好几家影院过来竞标,甚至会互相杀价。所以,与其说是开发商在压榨院线行业,抬高分账比例,不如说这是双方市场博弈的结果。”曾经参与过上海新天地、西单大悦城等多个商业项目的香港司培思商业经营管理集团副总经理许大金说。

模式谋变

但无论如何,如今院线与开发商之间的矛盾,已使得双方原本共生共荣的关系变了味。“目前影院和地产商这种租赁分散经营的模式太不合理,必须跟开发商走上合作经营的模式,才能突破瓶颈,发挥"电影综合体"效应。”靳赋新说,如果开发商仅看重从影城方面获得的分账、租赁收入,而并不注重对这一业态经营的培育,双方很难取得共赢。

为了缓解这一矛盾,包括九州中原在内,很多院线企业也在寻求开发商入股合作的可能性,改变目前单一的分账租赁模式。

许大金也表示,影城物业作为综合体或者复合商业地产中的重要组成部分,它的人流和补充性消费带动效应是最强的,甚至可以串联影响到其他物业的发展,但一个影城要随着整个项目的商业培养积蓄好几年才能得到稳定收益,这就要求开发商和影城管理公司必须在业态的长远发展上达成共识。


 

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参考资料:
[1] 中国房地产报 2011-12-19
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