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房企二三线城市谋抄底 多家房企逆市拿地

2011-12-23 09:30:00 本文行家:北小雁

房企二三线城市谋抄底多家房企逆市拿地无论是从数据来看,还是从全国各大城市土地市场的实际情况来看,“入冬”已经成为不争的事实,但一些房企近期在土地市场还是掀起了些许波澜。日前,招商地产斥资34亿元在武汉连取3地块,而此前在内地拿地凶猛的“长和系”更是盛传意欲豪掷数百亿在成都“抄底”。与其他房企相对保守的策略相比,这些举动显得颇为激进。在业内人士看来,在目前形势下,土地市场冷清确实提供了一些抄底的机会

房企二三线城市谋抄底 多家房企逆市拿地房企二三线城市谋抄底 多家房企逆市拿地


 

无论是从数据来看,还是从全国各大城市土地市场的实际情况来看,“入冬”已经成为不争的事实,但一些房企近期在土地市场还是掀起了些许波澜。日前,招商地产斥资34亿元在武汉连取3地块,而此前在内地拿地凶猛的“长和系”更是盛传意欲豪掷数百亿在成都“抄底”。与其他房企相对保守的策略相比,这些举动显得颇为激进。

在业内人士看来,在目前形势下,土地市场冷清确实提供了一些抄底的机会,但各种信号都表明,中央对楼市调控的决心十分坚定,一旦抄底“过火”,或许会面临资金上的较大压力,房企逆势扩张更需采取对应的措施规避政策风险。

多家房企逆市拿地

土地市场一片哀鸣,开发商年底拿地热情反而不减。

1221日,招商地产发布公告称,已斥资34亿元购得武汉的三幅地块。

公告显示,招商地产此次竞得位于武汉市的编号为P(2011)127号的墨水湖南岸B地块、编号为P(2011)128号的墨水湖南岸C地块和编号为P(2011)129号的墨水湖南岸A地块的土地使用权,数据显示,3幅地块的土地使用面积分别为142800平方米、177200平方米和199700平方米,为此,招商地产共支付土地款34亿元。

这已是今年内招商地产第二次在武汉拿地。

430日的公告显示,招商地产以4.1亿元购得武汉市洪山区的另一地块,该地块用地面积43920平方米。

与其他开发商的“静默”相比,招商地产今年在土地市场颇为活跃。

记者根据其发布的公告统计,从今年1月份在佛山顺德拿地开始,招商地产共4次出手,分别在佛山、武汉和镇江拿地,4次共购得7幅地块土地面积共计91.2万平方米,而4次拿地的土地款共计74.25亿元。

招商地产的“活跃”代表了在市场低潮期的这样一类开发商——他们似乎并不畏惧调控风险和市场的低迷,而是逆市出手,动辄豪掷数十亿购入大体量地块。

“长和系”逆市抄底的声音不绝于耳。近日,业内盛传和黄欲拿出数百亿元抄底成都,且有意收购成都的某开发商,此消息尚未得到其确认,但其近期在内地楼市和土地市场的动作确是有目共睹。

与“财大气粗”的港商相比,内地房企也丝毫不落下风,据悉,融创近日已与方兴地产联手,以30亿元的大手笔在北京拿地,楼面地价过万。

看准二、三线抄底良机

开发商拿地之“热”,与土地市场之“冷”,对比鲜明。

根据中国指数研究院提供的数据,今年11月份,全国133个城市共推出土地2371宗,已较去年同期大幅减少10%,其中尤以住宅用地下降幅度最为明显。成交方面,全国133个城市仅成交土地1537宗,环比、同比均出现减少,而住宅用地成交量则较去年同期减少了55%

地方政府的土地出让收入也在缩水,公开数据显示,今年1~11月,北京市各类用地出让金总额为921亿元,同比减少14%,其中住宅类用地出让金为373亿元,同比减少52%,而广州今年的土地收入恐怕也将缩水36%

土地市场之冷与相当一部分开发商的保守态度相呼应。

此前,恒大和雅居乐就已经公开表示近期不会再拿地,此外,例如万科,目前的注意力主要集中在卖房上面,在土地市场则保持相对谨慎。

由此不难看出,在应对调控的策略上,房企已经开始了“保守”与“激进”的角力,虽然楼市前景依然不乐观,但不少房企则采取了“积极过冬”的策略,一方面积极卖房迅速回款,同时减缓拿地,增加资金储备以应对来年的调控;另一部分则嗅到了在二、三线城市开始显现的抄底机遇。

分析人士指出,可以将现阶段房企的开发模式分为保守型与扩张型;如万科和恒大,在销售业绩已经完成且开发模式逐渐成形的情况下,一味追求规模将导致经营风险增加,这也决定了企业在近期的战略模式较为保守。至于扩张型房企,其根本原因在于企业资金链相对充裕,且融资渠道非常广阔,希望在市场竞争低迷阶段进行扩张,以此获得后期市场利好。

亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫则认为,从扩张性房企的扩张路线来看,一般都集中在二、三线城市的中心区域,且拿地价格均偏低,由此不难看出,在土地市场低潮期给这些房企带来的抄底良机,一方面可以减少开发成本,另外一方面,目前二、三线城市没有完全限购,这里集中了大量的购买需求,具备一定程度的利润空间。

需警惕政策风险

在谢逸枫看来,由于一线城市的开发成本过高,且市场需求减弱,所以在这些区域进行开发的资金周转速度过慢,从而导致一些扩张型房企纷纷选择二、三线城市。

不过,也有分析指出,房企在二、三线城市布局,看中的不仅是短期内聚集的大量购买需求,更是房企的一种长远计划,二、三线城市仍然需要进行大规模的城镇化建设,从长期来看,这些城市的房价仍然具备上涨的空间。

但针对一线城市的调控政策未必就不会降临周边地区,以广东为例,除广州和深圳两大一线城市之外,佛山、中山、珠海等城市均选择了“主动”调控,有城市甚至祭出了“双限令”,此外,从近期中央释放出的信号来看,对楼市的调控显然是一项长期和坚定的决策。

一旦二、三线城市遭遇严厉调控,开发商在此投入的大量资金将面临“欠收”的风险。

但谢逸枫认为,从决策层传递出的信息来看,调控“不放松”未必就意味着政策会收紧,所以从目前来看,二、三线城市还是相对的“安全地带”。

但韩长吉则不以为然,他指出,从房地产对中国经济的促进作用以及反噬影响来看,调控政策会发生两极化,即限购、房产税等措施依旧进行,但是融资渠道将逐渐畅通,以此维持房地产行业生存。按照这样的趋势来看,逆市拿地的房企也将长期面临调控压力,其中长期利润率也将有一定量下降。


 

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参考资料:
[1] 每日经济新闻 2011-12-22
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