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中原行业监测:土地市场量缩价滞下行定局

2011-12-26 12:04:20 本文行家:北小雁

土地市场:交投趋冷量缩价滞下行定局(一)交投分化宅地平淡商办活跃在调控大环境下,2011年土地市场结构性分化显著,居住用地交易平淡,商办用地则成交活跃。1~11月数据显示,北京、上海等13个重点城市居住用地成交量同比下降31%,商办用地成交量则同比上升25%。居住用地成交分化普通城市表现好于重点城市2011年1~11月国内60个大中城市居住用地成交量同比下降29%。仅16个城市宅地成交同比上升,多

土地市场交投趋冷 量缩价滞下行定局


土地市场:交投趋冷 量缩价滞下行定局

(一)交投分化 宅地平淡商办活跃

在调控大环境下,2011年土地市场结构性分化显著,居住用地交易平淡,商办用地则成交活跃。1~11月数据显示,北京、上海等13个重点城市居住用地成交量同比下降31%,商办用地成交量则同比上升25%。

居住用地成交分化 普通城市表现好于重点城市

2011年1~11月国内60个大中城市居住用地成交量同比下降29%。仅16个城市宅地成交同比上升,多数城市成交量同比萎缩严重。

分类来看,47个发展中城市总体表现好于13个重点城市。这主要是由于重点城市的房地产市场发展程度高,改善、投资需求比重大,因此受“限购”“限贷”等调控政策影响显著,住宅销售的低迷影响到土地市场,因此其宅地成交量的下跌幅度大于其他城市。

政策因素影响显著

“全市限购”之所以对宅地成交影响明显,主要原因在于:当前土地出让主要集中在郊区,因此仅“市区限购”对郊区住宅市场的销售没有影响,相当于在郊区执行“非限购”,因而也不影响土地交易。其次,执行“全市限购”的大多是房地产市场发达,房价较高城市,在调控大环境下,住宅成交量下降明显,开发商对后市信心不足,从而减少了购地。

而在22个“非限购”城市中,总体而言,其经济及房地产市场尚处于发展中阶段,市场回报不高,因此其土地市场表现反而略逊于“市区限购”城市。

按“限购”覆盖的城区范围分类,60个城市中,“全市限购”、“市区限购”以及“非限购”城市分别有14个、24个及22个,其居住用地成交量同比均值分别为-31%、2%以及1%。可见“全市限购”对土地市场的成交影响最为显著。

 

按“限购

 

(二)利空预期强烈 供应量萎缩、成交率下降

 

受住宅销售低迷,调控政策持续收紧等利空预期影响,居住用地供应量缩减、成交率降低,这是导致成交量下降的主要原因。

13个重点城市居住用地成交率13个重点城市居住用地成交率


由于供应量缩减,2011年1~11月,北京、天津、重庆、成都、武汉、杭州、长沙7城市成交量同比下降14%~58%,该7城市供应量同比缩减7%~49%。除此之外,成交率(当年实际供应地块的最终成交比例)数据显示,北京、上海、广州、成都、武汉、长春、南京、苏州、长沙9城市2011年(1~11月)成交率均低于前2年平均水平,其中北京、广州、长春、南京、苏州、长沙更低于2008年水平,成交情况不乐观。

 

 

地价坚挺 房企购地意愿低

总体而言,房企购地意愿低,是土地供应量缩减、成交率降低的主要原因。而购地意愿低的背后,除了销售市场不景气,政策环境不明朗外,坚挺的土地价格也是一大原因。

据中原监测,部分外围过热区域地价已出现小幅回落趋势,如北京通州宋庄和房山长阳、上海嘉定南翔和奉贤南桥、广州科学城、杭州下沙和之江。这些地区处于城市外围,受近两年大量开发、集中供地影响,未来住宅供应规模庞大,势必将形成竞争格局,对房企销售造成一定压力。目前,部分房企率先降价销售,而拿地价格亦出现10%~20%的回落。
相对而言,中心区域由于其稀缺性,地价仍保持高位,如成都锦江攀成钢、杭州下城灯塔;同时,仍处于发展上升期或未来住宅供应压力较小的地区,地价依旧保持坚挺,未有明显回落,如北京大兴旧宫、天津滨海、武汉东西湖等。

分类城市来看,与2009、2010年相比,二线城市地价依然坚挺,一线城市稳中有降,目前地价仍远高于2008年水平。

 

流标或将持续 2011市场低迷成定局

临近年底,迫于地方债务压力及供地目标,多个城市在目前市场不景气的现状下依然加大土地投放。然而,依照目前的发展态势,年底前流标预期依然强烈。目前,北京以降低保证金、放宽付款期限以及减少保障房配建等多种方式吸引房企购地,迹象表明出让条件放松已初露端倪,预计在目前惨淡的市场环境下,或将有其他城市跟进。然而,政策环境的不明朗使得开发商对后市缺乏信心,甚至个别房企公开声称“不拿地”,受此影响,年末土地市场难有起色,2011全年土地成交低迷已成定局。
 

居住用地地价居住用地地价

 

(三)出让金整体下滑 商办用地成交火热

受到居住用地成交量萎缩影响,居住用地出让金大幅下降,13个重点城市1~11月居住用地出让金同比下降约34%。仅深圳、重庆同比上升,其余城市降幅多达11%~53%,其中北京、上海、杭州3城市同比腰斩,降幅达49%~53%。

受益于商办用地出让的出色表现,2011年整体土地市场出让金虽然出现下滑,但下滑幅度大大低于居住用地市场。数据上看,13个重点城市1~11月商办用地出让金同比上升63%,仅深圳、长春2城市同比下降,而同比上升的城市中,北京、广州、天津、成都、南京、苏州、长沙7城市商办用地出让金多达去年同期的2倍以上。13个重点城市商办用地出让金比重由去年的17%提升至2011年的31%,仅深圳、重庆、长春同比出现下滑,其余城市商办用地出让金比重均大大增加。


 

13个重点城市土地出让金同比13个重点城市土地出让金同比

 

(四)2012年土地市场预测

地价分化:中心区域下行空间有限 过快发展郊区有望降温

从部分城市土地出让条件放宽等松动迹象可以看出,若2012年“限购”政策依然维持现状不放松,房企购地需求仍将处于低位。为改变土地市场的现状僵持局面,2012年地价趋势下行的可能性将增大。同时,考虑到中心区及郊区的土地成本及潜在需求有较大差异,预计2012年地价下行的分化趋势将愈加明显。

各地中心城区土地数量有限,同时动迁成本高,因此未来价格下行空间有限。而郊区土地存量丰富,且收储成本较低。加上近年来随着城市规模扩大,主要城市郊区土地价格普遍有大幅上涨,部分地区上涨过快,因此未来价格下调可能性大。
 

地区分化:限购城市地价下行几率大 非限购区域短期内仍坚挺

鉴于各城市的“限购”执行范围不同,地区分化亦将表现明显。
执行“全市限购”的城市,该类城市住宅销量仍将受到抑制,从而影响房企对后市的信心,使得其购地量缩减显著。如果政策继续执行,这类城市有望率先做出反应,在现行基础上进一步放松出让条件,其地价下调的可能性较大。

“市区限购”的城市,受益于其郊区住宅“不限购”,郊区仍将成为当地新房销售的主要区域。加上郊区地价相对低廉,因此,土地出让情况良好。预计2012年将以郊区土地供应为主。而受到土地需求的支撑,郊区地价短期内仍可保持稳定。

“非限购”城市与“市区限购”城市情况接近,短期内地价仍将保持坚挺。但由于本土房地产市场尚处于发展中阶段,预计长期来看,整体地价可望保持小幅平稳增长。

相关说明

数据来源:中原集团研究中心根据各城市土地资源管理部门公布的相关信息整理补充而得。

数据说明:13个监测城市
              一线城市:北京、上海、广州、深圳
              二线发达城市:天津、重庆、成都、南京、杭州、苏州
              二线发展中城市:武汉、长春、长沙


 

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参考资料:
[1] 中原集团研究中心 2011年刊 http://ccpr.centaline.com.cn/crtpage8.aspx?i=26154
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