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中原行业监测 新房市场运行放缓

2011-12-28 14:57:45 本文行家:北小雁

新房市场:运行放缓量价交换破冰加速2011年初“限购”、“限贷”的出台到全面的信贷紧缩,调控政策步步升级、全面趋紧。3月起,在全国重点城市范围内,住宅成交量迅速陷入低迷,不但投资性需求被严重抑制,而且部分改善型甚至首次置业需求也被波及。2011年下半年,大部分重点城市已出现价格松动的迹象,市场观望情绪浓厚,行业泡沫逐步挤出,房地产行业复苏周期明显拉长。(一)调控力度空前行业运行放缓购房资格的限制和

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新房市场:运行放缓 量价交换破冰加速

2011年初“限购”、“限贷”的出台到全面的信贷紧缩,调控政策步步升级、全面趋紧。3月起,在全国重点城市范围内,住宅成交量迅速陷入低迷,不但投资性需求被严重抑制,而且部分改善型甚至首次置业需求也被波及。2011年下半年,大部分重点城市已出现价格松动的迹象,市场观望情绪浓厚,行业泡沫逐步挤出,房地产行业复苏周期明显拉长。

(一)调控力度空前 行业运行放缓

购房资格的限制和购房贷款的收紧,是2011年初以来,国家对房地产行业调控采取的双重“紧箍”。在受调控直接影响的重点城市,政策效应在成交量上的反应可谓立竿见影,其持续时间之长,波及范围之广,在历年的调控历史上仍属首次。一方面,“限购令”使得大多数投资性需求和部分改善性需求失去购房资格。另一方面,信贷投放的严格控制,各类购房者均受到影响。而中央三令五申的表达调控决心,政策力度和广度仍在扩大的情况下,楼市悲观预期蔓延,观望氛围浓厚。

信贷步步收紧 购房门槛高筑

2011年以来,央行共进行3次加息,国家6次上调存款准备金率,偏紧的货币政策对楼市产生的作用不可低估。流动性压力使得银行不同程度提高首付比例和贷款利率,收缩房贷业务。2010年至2011年三季度末,房地产贷款 增速持续回落。2011年三季度末,全国房地产贷款余额同比增速为14.60%,较金融机构各项贷款余额增速少1.3个百分点。信贷收紧使得需求方购房能力被进一步抑制,这是新房和二手房成交连续数月低位徘徊,难见起色的重要原因。从历史数据看,全国商品住宅销售面积与M2增速及金融机构信贷规模有较为密切的关系。2011年前10个月,全国金融机构人民币各项贷款余额增速和M2增速呈不断下滑趋势,同期全国商品住宅销量增幅也出现大幅减少,但尚未出现负增长。

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投资开工放缓 销售平稳回落

至2011年11月,全国房地产行业运行情况总体不如2010年同期,房地产投资、新开工增速等指标均出现明显放缓。2011年1至11月,全国商品住宅累计新开工面积为13.5亿平方米,同比增长17.6%,增幅较2010年同期大幅回落28.6个百分点。全国商品住宅开发投资完成额39856.64亿元,增长32.80%,增幅较2010年同期回落1.4个百分点。

 

(二)调控效果渐显 价格破冰加速

2011年,以“限购”、“限贷”为主的调控政策,使市场成交下挫明显。而自下半年起,信贷政策的进一步收紧,各地库存压力激增,因此,各地打折促销楼盘开始增多,价格破冰逐步加速。

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限购限贷双管齐下 市场迅速分化

2011年1-11月,中原监测的全国30个重点城市商品住宅成交量较2010年和2009年同期分别下降16.4%和45.2%。由于这些城市中的大部分均在“限购”和“限贷”政策覆盖范围内,因此其市场表现远逊于全国市场。

但不同需求结构的城市,其市场表现也大相径庭。如图4-4所示,以2011年前11个月的市场成交平均降幅16%为基准,可把全国30个重点城市分为三类:好于大市类——2011年前11个月成交量同比降幅不超过15%,该类城市受调控政策影响不大;与大市持平类——2011年前11个月成交量同比降幅在15%以上和25%以下;差于大市类——2011年前11个月成交量同比降幅大于25%,该类城市受调控政策的影响程度较深。



 

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可以发现,以东莞、厦门、苏州、武汉为代表的城市,市场成交量不降反升;以杭州、长沙为代表的城市,成交量降幅远大于平均水平。而广州、深圳、温州等城市的市场表现和平均水平一致。

 

 

同一调控政策下,不同城市房地产市场表现差异巨大的原因是复杂的,但以下几条规律能够获得证实:首先,未实施“限购”政策的城市,市场表现优于受政策调控的城市,如广东的东莞、

惠州。其次,投资性比例较高,本地刚性需求支撑力量较弱的城市,受到调控的影响较大。例如,杭州主城区2011年前11个月的成交量降幅居30城市之首,就与其高端住宅市场份额较大,外来投资性需求较为集中有关。第三,经济较为发达、本地刚性需求旺盛的城市,受调控影响也较小,市场抗风险能力较强。例如,作为中部核心城市的武汉,受经济发展水平和本地居民收入水平的推动,近年来住房需求猛增、房价上涨较快,2011年前11个月成交量同比增幅达8%。

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供求深度胶着 库存逼近高点

2011年1-11月,7个重点城市新房供应面积较去年同期减少11%,但供大于求、库存压力不断攀高却日益显著。2008-2010年,重点城市年度供求比分别为1.69、0.70和1.04。2011年11月,重点城市合计供求比值为1.28,为2009年以来的高位。其中,北京、深圳和杭州的当月供求比已经接近甚至超过2008年末至2009年初的高位。

据中原调研,库存压力高居不下的现象,不局限于受调控影响最大的一线城市。2011年以来,部分二线城市供应量大幅增加,库存压力也持续加大。例如,2011年1-10月,福州的住宅新增供应较去年同期大幅增加了68%,但成交量却下滑11%,10月的供求比已达到2.76的历史高位。宁波9月供求比高达2.71,2011年前9个月新增供应大增26%,而成交量却下滑10%。厦门2011年前9个月供应面积同比增加113%,成交量同比增幅仅为23%。



 

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降价风生水起 房企弃价保量

2011年上半年,重点城市房价总体保持坚挺,但自下半年起,随着上海、北京等一线城市的部分城郊楼盘出现大幅打折促销,降价大幕随之拉启,包括杭州、重庆、南京在内的不少二线城市也出现了降价大规模蔓延的现象。2011年11月,北京、上海、广州和杭州的商品住房成交均价较2011年初均下降10%以上。

分析各地打折降价的楼盘特征,可以发现主要有以下特点:首先,降价是一个以点带面,步步递进的过程。在降价初期,楼盘主要是部分项目以“特价盘”的形式出现,推盘量和降价幅度均较为有限,意在试探市场的心理底线。如在8月初,位于北京通州的“华业东方玫瑰”推出的特价房的降幅仅为10%左右,且推盘量仅为60套。随着价格下行趋势明朗,直接降价的项目开始增多。其次,大部分降价楼盘集中在新增供应压力较大、竞争较为激烈的城市外围区域,而这些降价楼盘多以知名大型房企引领,包括保利、中海、龙湖、碧桂园、富力、远洋等。

 

(三)调控难言放松 微调可能仍存

 

 

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根据12月9日召开的中央政治局会议精神,2012年国家将实施积极的财政政策和稳健的货币政策,并根据形势变化做出预调和微调;同时,会议提出坚持房价调控政策不动摇,促进房价合理回归。此次会议再次强调了中央坚持房地产调控的决心。在房价依然没有出现大幅度下降,房产税等税收制度尚未健全、保障房建设尚未形成实质性供应的环境下,房地产调控一旦放松,必定引发楼市大幅反弹,从而导致为期近两年的调控功亏一篑。因此,在政策层面,我们预计2012年从紧的宏观调控方向依然不会发生改变,但是局部微调的可能性依然存在。

基于上述对政策面的判断,我们预计2012年,全国商品住宅投资增速和新开工增速将进一步放缓,全国新建商品住宅成交量增幅将进一步下滑;30个重点城市新房成交量则在低位调整,2012年全年成交量增幅约-3%。
 

 

相关说明

 

土地监测系统
数据来源:中原地产研究中心根据各城市土地资源管理部门公布的相关信息整理补充而得。
数据说明:统计数据为十三城市相关数据加总所得,这些城市分别为:北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、长春、南京、杭州、苏州和长沙。

住宅监测系统
数据来源:中原地产研究中心根据各城市房管局、统计局公布的相关信息,及中原当地调研数据整理补充而得;

行业监测系统
数据来源:中原依靠自身研究网络及公开渠道对标杆上市房企项目进行定期跟踪监测。
数据说明:本报告中所称“标杆上市房企”包括有以下10家公司:保利、恒大、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海
监测项目包括:土地储备、在建项目、在售项目

本报告中30个主要城市列表

华南

华东

华北

中西部

广州

上海

北京

重庆

深圳

南京

天津

成都

厦门

杭州

青岛

武汉

福州

合肥

大连

长沙

惠州

苏州

长春

南昌

韶关

温州

石家庄

南宁

东莞

安庆

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贵阳

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徐州

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岳阳

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扬州

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标签: 新房市场 运行放缓 量价交换 中原数据 2011年刊 | 收藏
参考资料:
[1] 中原集团研究中心 2011年刊 http://ccpr.centaline.com.cn/crtpage8.aspx?i=26165
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