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中原行业监测 商业建设井喷 风险潜伏

2011-12-30 10:08:56 本文行家:北小雁

写字楼市:租售两旺建设井喷风险潜伏在住宅市场调控的大背景下,中国的写字楼市场迎来了全面发展的时代。受益于投资资金挤出、经济结构调整和投资回报优良,2011年全国写字楼市场租售两旺,价格与租金均出现大幅上涨。受此影响,开发商纷纷进军商业地产市场,写字楼建设如火如荼。虽然短期来看写字楼市场仍将向好,但是未来市场或将面临调整压力,供应放量、需求不稳和政策变化是制约未来中国写字楼市场继续增长的主要负面因素

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写字楼市:租售两旺 建设井喷风险潜伏

 

在住宅市场调控的大背景下,中国的写字楼市场迎来了全面发展的时代。受益于投资资金挤出、经济结构调整和投资回报优良,2011年全国写字楼市场租售两旺,价格与租金均出现大幅上涨。受此影响,开发商纷纷进军商业地产市场,写字楼建设如火如荼。

虽然短期来看写字楼市场仍将向好,但是未来市场或将面临调整压力,供应放量、需求不稳和政策变化是制约未来中国写字楼市场继续增长的主要负面因素。

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(一)销售跑赢住宅 租金再创新高

2011年,是中国住宅市场深度调整的一年,但却是中国写字楼市场高速发展的一年,无论是写字楼销售市场还是租赁市场,均表现十分积极。写字楼销售市场成交快速增长,价格上升明显;写字楼租赁市场入住率持续提升,写字楼租金刷新历史新高。

销售表现良好 明显优于住宅

 

2011年1-10月,全国写字楼销售面积达1472.8万平方米,同比增长14.4%,明显优于同期住宅销售9.0%的增幅。从2010年开始,写字楼的销售表现开始明显优于同期住宅的销售表现,住宅调控对资金的挤出效果十分明显,大量资金开始转向写字楼市场。
 


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价格快速上升 北京强势领涨

 

随着写字楼成交量的稳定增长,写字楼价格也出现加速上涨。2011年1-10月,中原监测的8个主要城市样本甲级写字楼价格均出现明显上涨。在8个城市中,价格上涨幅度超过10%的城市分别有北京、上海、广州、深圳、南京,其中北京以40%的涨幅位居榜首,远超其他一线城市20%的平均涨幅。
 

租赁需求旺盛 入住率持续提升

 

一个城市写字楼的入住水平能够反映出当地写字楼市场的供求关系,如果入住率率过低,表明这个城市写字楼市场供大于求,反之则表明这个城市写字楼供不应求。根据中原集团研究中心对中国8个主要城市甲级写字楼市场的监测,截止2011年10月,8个城市的平均甲级写字楼入住率为91%,其中一线城市的入住率情况明显优于二线城市,反映一线城市的供求整体平衡,而二线城市存在一定的供大于求。

一线城市中,广州由于近年写字楼供应增加,空置率接近9%,空置情况略高于北京、上海、深圳。而二线城市中,随着近年城市中心区的大规模改造,带动写字楼的开发热潮,空置水平普遍高于10%,其中以成都的空置率情况最为严重,接近20%。
 

租金全面上涨 刷新历史新高

 

受写字楼入住率持续提升的影响,2011年8个主要城市写字楼租金全面上涨,其中入住率较高的一线城市租金平均上涨20%,二线城市平均上涨10%,北京以32%的年度涨幅位居各城市之首。目前来看,除上海外,其他城市的租金水平已经超过了金融危机之前的峰值,上海租金与峰值相比仍有15%的空间。

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(二)三重利好刺激 资金持续流入

在调控政策下,资金为何选择写字楼,原因主要有以下三点,第一,住宅限购政策下资金的挤出效应;第二,经济快速发展和转型下对写字楼需求的快速增加;第三,写字楼相对合理且稳定的租金回报率。

挤出效应明显 大单收购激增

 

在住宅调控的影响下,投资住宅市场的风险不断增大,因此部分投资资金开始从住宅市场转向商办物业市场。其中无论是国内国外的基金还是主要企业都积极购入写字楼物业,写字楼大单与去年相比出现了明显增加。

 

经济结构调整 刺激需求增长

 

中国经济的转型是指从第二产业占主导向第三产业占主导转变,不同城市第三产业占GDP的比值差异明显,北、上、广、深这四个一线城市第三产业占GDP的比重均高于50%,平均值为61%,表明一线城市的经济已经处于第三产业快速发展期,对写字楼的需求将持续增加;反观二线城市,第三产业占GDP的比重除重庆外,均接近50%,处于转型的前期,经济仍然以第二产业为主,对写字楼的需求将稳步增加。

 

回报持续稳定 逐利资金流入

 

资金向来都是以利润为导向的,而写字楼的稳定回报率吸引了部分长期投资者的进入。目前来看,8个城市的平均租金回报率达到5.17%,远高于住宅市场的2%-3%的水平,处于相对合理的水平,这对写字楼的投资具有明显的刺激作用。

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(三)供应持续攀升 新兴商务区涌现

受写字楼市场向好的影响,越来越多的发展商将目标转向写字楼市场,地方政府也不失时机的增加了商办用地的供应力度,写字楼投资建设与前几年相比出现了大规模的增长,而一些新兴商务区的崛起成为近年来写字楼市场的一大亮点。

新开工加速增长 未来供应处高位

 

2011年,全国写字楼竣工面积将达到2595万平方米,同比增长48.4%。按照写字楼的施工周期,写字楼从新开工到竣工的周期一般为3年。根据统计规律,我们认为正常情况下,写字楼年度的竣工面积应该为其三年前写字楼新开工面积的90%-100%,我们以95%为平均值。根据2009-2011年全国写字楼的新开工面积计算,预计2012年、2013年、2014年的写字楼竣工面积将分别达到2673、3494、5216万平方米,环比分别增长3.02%、30.71%、49.28%。2011-2014年,全国写字楼竣工面积将持续处于高位,未来消化能力堪忧。

 

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发达城市供应占半 二线城市后来居上

 

2011年1-9月,国内12个发达城市(北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、南京、天津、武汉、苏州、青岛)写字楼施工面积6218.56万平方米,占全国写字楼施工面积14559.72万平方米的42.71%,其中北京、上海、广州、深圳这四个一线发达城市写字楼的施工面积占全部12个发达城市的比例接近一半,发达城市依然是写字楼开发的主战场。但是从增长速度来看,8个二线城市和其他城市施工面积的增长速度远远高于一线城市。

 

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土地供应增加 占比快速攀升

 

一方面,住宅用地出让困难,另一方面,商办市场买卖火热,地方政府顺势而为的出让了大量的商办用地。2011年1-11月,中原监测的13个重点城市商办用地出让金及占比均出现大幅增加。其中土地出让金同比增长63%,占比从2010年的17%上升到31%。
 

新兴商务区崛起 二线CBD后来居上

 

随着原有核心商务区的建设高峰逐步完成,新的商务区成为地方政府拉动经济的新手段。我们看到,中原监测的全国8个主要城市(北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、南京)的写字楼市场均出现了新兴的商务区。其中北京的新兴商务区有丰台总部基地、丽泽金融商务区等;上海的新兴商务区有长风、外滩、滨江、虹桥枢纽商务区等;广州、深圳也分别有琶洲和后海商务区规划。与一线城市相比,成都、杭州、重庆、南京目前写字楼的建设密集区为新规划的中央商务区,即CBD。这四个CBD分别为成都天府新城CBD、杭州钱江新城CBD、重庆江北嘴CBD、南京河西CBD。

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(四)短期强势依旧 长期分化加剧

虽然短期市场依然向好,但是未来市场风险逐步累积。未来市场主要存在以下三个风险,首先未来写字楼的供应将进入快速增长期;其次在国际经济形势不明、国内经济回落的影响下,未来对写字楼的需求将有所放缓;第三,目前的政策仍仅针对住宅市场,但是对写字楼的政策也有逐步收紧的趋势,未来政策如何变化也是决定写字楼市场走向的重要因素。

2012年上升可期 未来面临压力

短期来看,由于两个衡量市场健康情况的指标入住率和租金回报率依然比较合理,因此短期写字楼市场仍将保持稳定的上升。但是长期来看,一方面,2010年和2011年均出现了写字楼新开工面积的大幅增加,这些新增供应将在2012年之后陆续进入市场;另一方面来看,写字楼的需求与国民经济的增长速度、第三产业的发展速度息息相关,在经济转型、金融危机阴云仍然持续的大背景下,经济和第三产业的增长速度无疑将出现一定程度的下滑,对写字楼的需求也将有所放缓。因此,未来中国主要城市的写字楼市场或将出现明显的调整压力。

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一线城市增速放缓 二线城市面临调整

目前来看,一线城市无论在租金走势还是空置率方面的表现均明显优于二线城市,但是由于一线城市经济增速有所放缓,对写字楼的需求也将有所减少。在供应没有明显减少的基础上,我们认为,未来几年,一线城市写字楼的租金涨势将明显放缓,空置率水平将在目前的基础上有所增长。对于二线城市而言,目前写字楼的空置率依然保持高位,写字楼租金增长缓慢,虽然未来经济上升动力较足,但是由于未来二线城市写字楼供应的“井喷”,我们认为,二线城市写字楼市场未来或将出现一定的调整。

 

CBD潜力巨大 渝宁市场向好

CBD既是一个城市的功能核心,也是现代化大都市的一个重要标志,其中心价格往往远远高于CBD周边地区。以北京、上海、广州、深圳为例,其CBD国贸、小陆家嘴、珠江新城、福田中心的甲级写字楼租金比全市的甲级写字楼租金分别高41.66%、16.25%、25.16%、10.61%。亚洲国家中的韩国首尔和印度新德里的CBD租金也明显高于全市的甲级写字楼平均租金,而目前二线城市新兴CBD的租金除重庆外,普遍低于全市平均水平,未来潜力巨大。从二线发达城市成都、杭州、重庆、南京CBD的现状和建设情况来看,短期内,我们看好南京河西CBD和重庆江北嘴CBD的前景;中期内,杭州钱江新城也将逐步走向上升通道。

 

 

 

 

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参考资料:
[1] 中原集团研究中心 2011年刊 http://ccpr.centaline.com.cn/crtpage8.aspx?i=26225
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