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八大房企调查 2012 手握重金放慢节奏

2011-12-30 14:24:45 本文行家:北小雁

八大房企调查手握重金放慢节奏2012步步为营2011年岁末已至,经过整整一年深度调控的房地产市场,即将迎来一个新的开始。近日,记者走访了万科、保利、恒大、金地、招商、富力、碧桂园、合生创展八大地产龙头企业,对其过去一年的策略、业绩,以及下一步的战略进行了深入调研,希望借此能勾勒出明年房地产行业的大致走向。在土地储备充裕、手握重金的情况下,龙头房企已经停止土储扩张,放慢开发节奏,在开源节流的同时也正

八大房企调查 手握重金放慢节奏 2012步步为营八大房企调查 手握重金放慢节奏 2012步步为营


2011年岁末已至,经过整整一年深度调控的房地产市场,即将迎来一个新的开始。 近日,记者走访了万科、保利、恒大、金地、招商、富力、碧桂园、合生创展八大地产龙头企业,对其过去一年的策略、业绩,以及下一步的战略进行了深入调研,希望借此能勾勒出明年房地产行业的大致走向。在土地储备充裕、手握重金的情况下,龙头房企已经停止土储扩张,放慢开发节奏,在开源节流的同时也正在等待并购整合的机会。对他们而言,冬天正是狩猎良机。

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土地储备停止扩张

地产商拿地意愿的强烈与否,是他们如何看待未来市场的一个重要指标。万科“宁可错过,绝不拿错”;而从去年延续到今年上半年大举拿地的恒大,也突然停下了逆势扩张的脚步:今年下半年不购地,明年不大规模扩充储备。种种迹象显示,房地产商过冬策略的第一步是暂停土地储备的扩张。

万科称,未来一段时期,万科的发展策略是过冬。“过冬模式”下,万科会贯彻现金为王的原则,控制存货、谨慎买地、控制支出。虽然相对于行业整体,公司目前的资金状况仍然良好,但在买地上公司会更加慎重。

恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧此前表示“今后将明显放缓购地计划”,今年7月份已暂停购买土地,并重新调整未来的购地策略。目前,公司土地储备足够未来58年的开发量,原则上公司今年下半年不再购买新的土地。

“明年的策略还是维持在消耗多少土地、补充多少土地的原则,不再大规模地扩充土地储备,稳定好手上的现金流,为公司未来的发展打下坚实的基础。”夏海钧说。

记者针对八大地产商的调查表明,从今年下半年开始,国内大型房企放缓了拿地节奏。今年前三季度,金地集团只新增了南京和扬州两个项目,新增规划建筑面积41.1万平方米。在2010年,金地集团新增土地储备达131万平方米,截至2010年底,总土地储备为1687万平方米。

富力的拿地节奏也在放缓。今年上半年,公司仅在广州拿下了一个建筑面积为27.4万平方米的地块,8月份,还在哈尔滨拿下一块建筑面积约70万平方米的地块。

今年拿地速度的放缓,一方面是因为宏观调控,另一方面也是因为房地产商早在去年或今年前一阶段已经准备好了“过冬”的储备。

数据显示,恒大在今年上半年新增土地储备总建筑面积4897.1万平方米。保利今年前三季度的土地储备(规划容积率面积)亦达到6102万平方米,较去年底的3722万平方米增加了64%

充分的土地储备足以让这些地产大鳄们安度严冬。经不完全梳理,合生创展当前土地储备可供未来开发七到十年,恒大可开发五到八年,富力为三至五年,万科也有可供开发二至三年的土地储备量。

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手握重金织就“冬衣”

一方面八大开发商纷纷放缓了拿地和投资的步伐,另一方面又利用2010年房地产“小阳春”的机会,不约而同地“囤积”了大量现金,为度过寒冬织就“冬衣”。

根据记者对这八家地产企业的财务分析,2009年、2010年和2011年上半年的快速销售,是其手中现金储备最主要来源。截至2011年三季度,行业“老大”万科已拥有预收账款1228亿元,保利地产则拥有795亿元的预售款项,其他企业也都拥有远高于其手中现金持有量的预收账款。大量预收账款的结转,为开发商今后几年的业绩提供了充分保证。

今年以来,A股地产公司融资受限,海外上市的大型开发商纷纷采用各种融资手段增加手中现金储备。如碧桂园今年2月发行9亿美元7年期优先票据;富力地产于今年4月也发行了36亿人民币的离岸债券。

数据显示,地产“现金之王”仍非万科莫属。截至2011930日,万科持有现金339亿元,并有1228亿元的预收账款。此外,其他大型开发商在今年以来,也无一例外增加了现金持有量,其中招商地产现金持有量从2010年底的36.9亿元增加到2011年第三季度的114亿元,增幅最大。

在增持现金的同时,经过近一年的严控开发贷款后,大型发展商也开始更严格地压缩负债和开支规模,比如保利地产在三季报中表示,负债中有息借款691.52亿元,占总资产的35.31%,而一年内到期借款余额124.32亿元,占有息借款的比例仅为17.98%。对万科而言,持有现金约339亿元,也高于短期有息负债的总和237.7亿元。

恒大地产表示,截至2011630日,恒大地产的现金及受限制现金总额为286.9亿元,连同未使用的银行融资额度327.1亿元,足以应付未来的开支。持有大量现金的目的,除了应付寒冬以外,它们也在为行业整合积累资源。

适当放缓开发节奏

在停止扩张土地储备、积累现金的同时,房地产商也着手考虑对现有土地的开发问题。

万科称,虽然今年没有下调开工计划,全年计划开工面积为1362万平方米,实际开工还可能会略微超过计划数。但由于市场不确定性较大,销售情况较难预测,2012年,公司将根据销售情况确定项目投资额度。此外,不少房地产商也纷纷暗示要放缓开发节奏。例如雅居乐在上个月表示,集团根据当前的市场情况对整体开发计划做了相应调整,将适当减缓货量充足项目的工程进度,以减少当期工程款的支付。

当前,限购等房地产调控政策,使得一线城市渐渐失去了对地产商的吸引力。合生创展总裁薛虎认为,中国房地产市场发展紧跟城市化进程,房地产企业前期在布局上是以中心城市为核心,因为这些城市经济发展水平高、资源聚集优势明显、客群丰富以及居民购买能力强,房地产市场发展空间大。随着城市化进程的深入,后续城市化的核心将是二、三线甚至是四线城市,房地产企业在稳固一线、中心城市市场地位的同时,须逐步加大在二、三线市场的布局和投资。

招商地产董事长林少斌认为,适当布局二、三线城市是分散风险的重要策略。在招商地产在一线、二线、三线城市的布局比较均等。其中,在三、四线的布局占了三分之一,一、二线城市占三分之二。

将主要精力放在二、三线城市的恒大、碧桂园,并没有受到调控政策带来较大的冲击,富力提前完成全年销售目标,碧桂园完成年初制订的计划也没有任何悬念。

1219日,保利以总价20.22亿元拿下石家庄长安区两幅地块,正式进军石家庄房地产市场,加快了在二、三线城市布局的节奏。此外,热衷于大城市的富力,由于受调控的影响较大,也开始有意往二、三线城市拓展。


 

 

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参考资料:
[1] 上海证券报 2011-12-30
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